【マイナス金利解除】住宅ローンは固定・変動のどちらがいい？

2024年3月19日までに開かれた金融政策決定会合の結果、日本銀行が「マイナス金利政策」の解除を決めました。金利の変動で気になる住宅ローンの変化について解説します。

参照：日本経済新聞｜日銀、マイナス金利解除を決定 政策金利0〜0.1%に（https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB190HW0Z10C24A3000000/）

マイナス金利の解除とは

そもそもマイナス金利とは、民間の金融機関が持っている日本銀行の口座の一部にマイナス0.1％の金利を適用する政策でした。民間の金融機関はお金を溜め込むほど損をするため、積極的に企業や個人に融資。その結果、市場に回るお金が増加するという経済効果を期待した政策です。3月の会合では、「賃金と物価の好循環の強まりが確認された」ことや、「目標とする物価安定水準の継続的な実現が見通せる」ことから、マイナス金利を解除し、0.0％～0.1％を適用することが決まりました。金利が急激に上昇した、という訳ではなくマイナス金利政策導入前に戻ったような形です。

マイナス金利解除の背景

解除の大きな理由は、賃金と物価の好循環が見通せるようになったことです。コロナの流行やロシアのウクライナ侵攻により、経済活動や輸入品の供給で大きな影響を受け、国内では様々なものの価格が上昇しました。結果、生鮮食品を除いた消費者物価指数の上昇率は、数か月間日本銀行が目標としている2％以上を保っています。物価上昇のきっかけは外部要因だったものの、経営者の値上げに対する意識に変化が生まれ価格転換の動きが活発化。相次ぐ物価上昇を受けて賃金を引き上げる動きも出てきました。この動きから、賃金の上昇→需要の増大→インフレという理想的なインフレの流れが生まれてくると見込んでいるようです。

マイナス金利解除で住宅ローンはどう変わる？

結論から言うと、マイナス金利解除後も安定した物価上昇が見られれば、住宅ローンを含め金利は徐々に上昇していくと考えられます。ただし、しばらくは大幅に金利が上がる可能性は低いでしょう。今の状況で急激な金利上昇があると、せっかく回復しかけている景気が悪化してしまう危険性があるためです。マイナス金利が解除されでも、まずは0.0％～0.1％への上昇。その後もゆっくりと上昇していくと予想されます。

また金利の変化には、固定金利か変動金利かによっても違いがあります。どちらが良いか迷う人もいるかもしれませんが、金利負担の低さで考えるなら今後の変動を考えても変動金利が優位です。そもそも固定金利は変動金利よりも高く設定されていて、今後変動金利が1.4％以上（7回以上）利上げされないと固定金利のほうが優位になりません。

固定金利型だと、どう変わるか

固定金利型は契約時の金利を適用し、借入期間中ずっと金利が変わらないのが特徴です。そのため、過去に住宅ローンを組んだ方の支払いにマイナス金利の解除が影響することはありません。

ただし現状の金利に関しては、すでに引き上げの動きがあります。固定金利型の金利の基準となっているのは、長期金利の指標である10年国債の利回りです。長期金利は23年の7月から10月にかけて上昇、23年10月には一時0.955％まで上昇しました。これを受け、23年11月には大手都市銀行をはじめとする金融機関が、全期間固定型の住宅ローン金利を軒並み上げています。今後も長期金利に関する金融政策が行なわれれば、固定型の住宅ローン金利に影響が出ると考えられるでしょう。

参照：QUICK Money World｜日銀のマイナス金利解除で住宅ローン金利はどうなる？ 家計への影響を分かりやすく解説（資産形成イロハのイ（https://moneyworld.jp/news/05_00122898_news）

変動金利型だと、どう変わるか

変動金利型は一定期間ごとに金利が見直されるのが特徴です。基準となるのは、銀行が優良企業に対し1年以内の短期期間でお金を貸し出す際適用する最優遇貸出金利である「短期プライムレート」。短期プライムレートと銀行が調節できる「優遇金利」をかけ合わせて、金利を適用しています。

マイナス金利解除後、ゼロ金利まで解除されることがあれば変動金利型の住宅ローン金利の上昇も考えられます。しかし、マイナス金利解除後に長期金利が上昇しただけでは、直接的な影響は少ないでしょう。また、変動金利型の住宅ローン金利は金融機関によって半年ごとに見直されるのが一般的。さらに適用金利が上がっても5年間は返済額が変わらない「5年ルール」や、前月の返済額の25％を増加上限とする「125％ルール」などが設定されているケースもあり、金利が急激に上がって返済ができなくならないよう配慮されていることが多いです。確認してみてください。

マイナス金利解除に向けて注文住宅は早く買うべき？

日本銀行の発表を見ると、マイナス金利が解除されてもしばらくは金利を0.0％～0.1％に適用するとしているため、急激に金利が上昇する可能性は低いでしょう。ゆっくりとでも上がる傾向はあるため、できるだけ利息支払額を抑えられるうちに行動するのも一つの手ですが、急ぐ必要はないので慎重に判断することをおすすめします。

今回のマイナス金利の解除は必ずしもマイナスな面だけではなく、預金金利が上昇したり賃金が上がったりといったプラスの面も。より景気が回復して経済が明るくなれば、もっと家づくりに充てられるお金が増えるかもしれません。急いで高額な家を買ったり、考えなしにローンを組むと大きなトラブルに繋がります。住宅購入は大きな買い物になるため、家族や専門家と話し合って冷静に進めましょう。

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